Règles d’urbanisme

La pleine propriété d’un bien est composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien.

Vous pouvez être usufruitier dans l’une des situations suivantes :

• Si vous êtes parent, vous avez l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus-propriétaires des biens.

• Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens.

Vous pouvez aussi bénéficier d’un usufruit ou d’une nue-propriété par testament, décision de justice ou par contrat (vente ou donation d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété).

Vous pouvez être usufruitier ou nu-propriétaire d’un bien immeuble ou d’un bien meuble.

Cela signifie que vous pouvez, par exemple, avoir l’usufruit ou la nue-propriété d’une maison, d’une valeur mobilière, d’une part sociale, d’un compte bancaire, d’une créance, d’un mobilier.

En tant qu’usufruitier, vous pouvez par exemple utiliser vous-même le bien ou le louer.

L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Vous percevez, par exemple, des intérêts d’une somme d’argent, des loyers, des récoltes.

Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit.

Vous pouvez vendre ou céder gratuitement votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l’accord du nu-propriétaire.

Dans une propriété démembrée, vos droits de nu-propriétaire sont limités.

Vous pouvez vendre votre nue-propriété. Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l’accord de l’usufruitier.

Vous devez donner votre accord à l’usufruitier pour qu’il puisse utiliser les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

En tant qu’usufruitier, vous devez respecter les obligations suivantes :

• Faire un inventaire des biens avant leur utilisation s’il s’agit de biens mobiliers

• Faire un état des lieux du bien avant son utilisation s’il s’agit d’un bien immobilier

• Veiller à la bonne conservation du bien, c’est-à-dire l’entretenir

• S’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si ce dernier vous en dispense

• Payer la taxe foncière, la taxe d’habitation et l’impôt sur la fortune immobilière (selon la valeur du bien) s’il s’agit d’un bien immobilier

• Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d’entretien de votre part (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre).

En tant que nu-propriétaire, vous devez respecter les obligations suivantes :

• Laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite. Par exemple, s’il s’agit d’un bien immobilier, vous devez respecter le droit de l’usufruitier d’occuper le bien ou de le mettre en location

• Payer les grosses réparations (le gros-œuvre) s’il s’agit d’un bien immobilier.

Rappel

Les grosses réparations sont à la charge de l’usufruitier si elles résultent d’un manque d’entretien de sa part.

La répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal.

Ce barème est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Il permet notamment de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc. En cas de vente du bien, l’usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent chacun la fraction du prix correspondant à la valeur de son droit.

Pour connaitre la répartition de la valeur du bien, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Les situations suivantes mettent fin à l’usufruit :

• Mort de l’usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)

• Expiration du délai pour lequel l’usufruit a été convenu (par exemple, 30 ans lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale)

• Usufruitier et nu-propriétaire deviennent une même personne. C’est le cas, par exemple, d’une personne qui détient l’usufruit d’une maison et qui achète la nue-propriété de cette même maison.

• Non-usage pendant 30 ans

• Renonciation à l’usufruit

• Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. Par exemple, si le bâtiment dont vous êtes l’usufruitier est totalement détruit par un incendie, votre usufruit prend fin.

• Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien)

• Au 16 ans de l’enfant titulaire de la nue-propriété (l’usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)

À la fin de l’usufruit, vous devez rendre le bien. Vous devez aussi faire le règlement des comptes pour déterminer ce que vous devez au nu-propriétaire et inversement.