Aménagement de l'espace

Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)

Le PLUI est un document d’urbanisme. Il sert à instruire les autorisations d’urbanisme pour les 70 communes du territoire. Fondé sur un véritable projet de territoire, il a pour objectif de proposer un cadre de développement commun et harmonisé, bien que tenant compte des spécificités de chaque commune.

  • AIX
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  • AMBRUGEAT
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  • LAMAZIERE-HAUTE
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  • SAINT-MERD-LES-OUSSINES
  • SAINT-ORADOUX-DE-CHIROUZE
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  • SAINT-PARDOUX-LE-VIEUX
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  • SORNAC
  • SOURSAC
  • THALAMY
  • USSEL
  • VALIERGUES
  • VEYRIERES
  • Du

    Lancement du projet de PLUi

  • Du

    Validation du projet d'aménagement et de développement durable

  • Du

    Validation du règlement graphique (zonage)

  • Du

    Approbation du PLUi et entrée en vigueur

Habiter, se déplacer, travailler, consommer, profiter de notre cadre de vie… Au regard de notre quotidien, nous sommes tous hauts-corréziens. Bien souvent, nous habitons à un endroit mais travaillons à plusieurs dizaines de kilomètres. Au cours d’une journée, nous traversons plusieurs communes, empruntons différents réseaux routiers et utilisons de nombreux services.

Toutes ces actions, multipliées par 34 000, soit le nombre d’habitants du territoire, nécessitent anticipation et organisation pour que chacun puisse trouver sa place.

Le respect de notre environnement est devenu une nécessité. Il nous faut adapter nos modes de consommation, notre manière de nous déplacer, limiter notre pollution et nos déchets, pour ne pas desservir l’intérêt général ou nuire à notre cadre de vie.

Pour coordonner tous ces paramètres, Haute-Corrèze Communauté a élaboré un document, le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) construit autour de 5 piliers :

  • organisation du territoire & paysage
  • économie
  • environnement & cadre de vie
  • mobilités
  • habitat & équipements.

Les 5 piliers du plan local d’urbanisme intercommunal

Organisation du territoire & paysage

  • gestion économe de l’espace : lutte contre le gaspillage de l’espace (surface des parcelles constructibles, des zones à urbaniser, etc.)
  • préservation des paysages

Économie

  • économie agricole : prise en compte des enjeux agricoles (parcelles, usages, bâtiments…)
  • économie secondaire : zones d’activités
  • économie tertiaire : répartition des secteurs à vocation commerciale et/ou artisanale

Environnement & cadre de vie

  • trame verte et bleue : protection des continuités écologiques terrestres et aquatiques (réservoirs de biodiversité, corridor écologique, cours d’eau et zones humides…)
  • adaptation au changement climatique : réduction des impacts sur l’environnement

Mobilités

  • déplacements : diversité des modes de transport (partage des axes, mode doux, autopartage…)
  • infrastructures modernisées respectueuses de l’environnement

Habitat & équipements

  • logement : adaptation aux besoins de la population (nouvelles constructions, réhabilitation de logements existants…)
  • équilibre entre habitations et espaces naturels
  • équipements et services publics

Les éléments du PLUi

Le PLUI s’articule autour de 5 documents :

  1. le diagnostic territorial est le point de départ qui détermine les enjeux à partir d’un état des lieux global
  2. le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD), véritable pilier du projet, constitue la réponse des élus aux enjeux soulevés par le diagnostic
  3. les orientations de ce projet sont ensuite traduites en deux règlements, graphiques et écrits, qui déterminent :
    1. les zones agricoles, naturelles
    2. les zones prévues à l’urbanisation, déjà urbanisées ou à urbaniser
  4. le règlement écrit fixe les conditions d’occupation du sol
  5. les Orientations d’Aménagement et de Programmation définissent les principes d’aménagement ou de restructuration des quartiers à rénover ou développer

Le PLUi, un document évolutif

modification de droit commun n°1 – enquête publique 15 janvier au 15 février 2024


Mieux comprendre le PLUi et les règles d’urbanisme

Cet espace n’a d’autre objectif que celui d’informer les usagers des possibilités offertes par le code de l’urbanisme dans le cadre de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal. Les dispositions ne peuvent concerner l’ensemble des communes, chacun devant y trouver ce qui est nécessaire à la mise en œuvre de son projet.

Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) détermine les grandes orientations d’aménagement du territoire pour les années à venir, à partir des enjeux identifiés au sein du diagnostic. Il expose le projet d’urbanisme et définit les orientations générales d’aménagement, d’urbanisme, d’habitat, de déplacements, d’équipement, de protection des espaces et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.

C’est un document destiné à informer sur le projet décidé par les élus pour les années à venir

Le règlement graphique détermine le zonage, établi en compatibilité avec le PADD. Il informe les citoyens des secteurs urbanisés, des projets d’extension, de la vocation de ces extensions, des projets d’équipements publics, des secteurs préservés…

Pour chaque commune, une carte a été annotée lors des réunions terrains à la phase PADD retranscrit dans un schéma retraçant les orientations décidées par les équipes municipales.

La définition du règlement écrit, qui s’applique à une zone délimitée, déterminera le règlement graphique (zonage). Une zone naturelle restera inconstructible, une zone agricole recevra des bâtiments nécessaires à l’activité agricole, une zone urbanisée ou à urbaniser le sera avec les fonctions urbaines associées et déterminées par le projet : activités artisanales, commerces et services ou encore habitat.

Ainsi, il faut déterminer, pour chaque zone :

  • les occupations du sol autorisées et celles interdites : il s’agit de déterminer la constructibilité, les vocations (industrielles, commerciales, d’équipement, d’habitat…). Certaines zones peuvent mêler plusieurs fonctions que le règlement définit.
  • la mixité fonctionnelle et urbaine des zones : il s’agit de définir les secteurs où le commerce est autorisé et les types de commerces permis pour déterminer les implantations commerciales (dans le prolongement du SCoT).
  • la qualité et le cadre de vie : fortement lié à la qualité architecturale, le cadre de vie et sa préservation sont au cœur du PLUi. Le règlement peut déterminer des conditions de performance énergétique, des surfaces éco-aménageables ou non imperméabilisées.
  • le stationnement : le règlement peut définir les besoins en stationnement par construction ou par projet. Il peut imposer un stationnement partagé ou la réalisation d’une zone réservée aux deux-roues.

Les zones N sont repérées par le diagnostic du PLUI en raison de leur intérêt environnemental.

Ces secteurs sont considérés de fait comme inconstructibles, sauf pour la vocation forestière ou agricole si le règlement défini par les élus le permet.

Incluant la protection paysagère, ces zones peuvent être utilisées y compris en secteur urbanisé pour préserver un point de vue par exemple. Il est à noter que la zone N se rapproche de la zone Ap puisqu’inconstructible. La seule différence est qu’une est à une vocation agricole et l’autre environnementale.

Les zones A ont préalablement été définies par le diagnostic agricole de la chambre d’agriculture. De fait, ces secteurs sont définis pour accueillir les constructions nécessaires à l’activité agricole.

Au-delà, il appartient aux élus de définir les secteurs agricoles qu’ils souhaitent :

  • urbaniser : création d’une zone AU ou extension d’une zone U dans le cadre d’une parcelle ajoutée à l’enveloppe urbaine constatée – dans ce cas, il faut appréhender l’impact sur l’économie agricole pour essayer de le minimiser : garder l’accès à un champ, impact sur le plan d’épandage, préservation d’un périmètre agricole…
  • protéger : en raison de la qualité écologique ou paysagère d’un secteur – On retrouve souvent des zones Ap (inconstructible) en vis-à-vis de monuments historiques, de lieux patrimoniaux ou sur des parcelles enchâssées dans les enveloppes urbaines pour des raisons de conflit d’usage ultérieur.

Cas particuliers

Basé sur la méthodologie du SCoT, le PLUi définit les zones urbanisées en fonction de l’existence d‘une enveloppe urbanisée. Celle-ci se définit par un espace comprenant un minimum de 5 habitations dont la distance maximale entre chacune de ses habitations est inférieure ou égale à 100 mètres. Les réunions de terrain révéleront peut-être aussi des cas particuliers de hameaux qui ne sont pas composés de 5 maisons à minima. De même, parfois des constructions ont été débutées et ne sont pas terminées. Des terrains donnés en héritage ne sont pas encore totalement bâtis.

De manière exceptionnelle, le PLUi peut créer en zone agricole des secteurs dit Ah, des secteurs de tailles et capacités limités sur lesquels des constructions pourraient être autorisées.

Les zones U sont les secteurs déjà urbanisés, sur lesquels des constructions peuvent immédiatement être réalisées. Elles sont desservies par les réseaux (eau potable, électricité, assainissement, voirie…).

Les zones AU sont les secteurs en extension sur lesquels les élus souhaitent porter leur projet d’urbanisation. Il peut exister des zones AU par vocation, habitat, équipement, artisanat ou même photovoltaïque.

De même, lorsque les réseaux sont absents, le projet peut définir des zones dites 2AU, dans l’attente de l’aménagement des réseaux. La zone est prévue mais ne sera constructible qu’après réalisation de cette condition et modification du PLUI destinée à “ouvrir” la zone.

Pour chaque enveloppe urbaine, il faut :

  • valider le contour de la zone U préalablement définie
  • définir le devenir de chaque enveloppe urbaine et les conditions (aspect extérieur, destination autorisée…)
  • valider l’existence des réseaux nécessaires (en leur absence, un classement AU sera à privilégier)

L’opération d’aménagement et de programmation (OAP) est une pièce opposable aux tiers et aux autorisations d’urbanisme.

Si les règlements graphique et écrit conditionnent le droit d’utiliser le sol et les conditions de la construction au permis de construire, les OAP sont la feuille de route, d’aménagement, d’une zone concernée.

Ainsi, dès lors que le projet identifie des secteurs urbanisés à requalifier, ou des secteurs à urbaniser, le PLUi fixe via les OAP les conditions d’aménagement.

L’OAP détermine pour chaque zone AU ou U :

  • la qualité de l’insertion architecturale (découpage en lots, densité minimale, implantation par rapport à la voie, dans la pente, points de vue à préserver…)
  • la qualité environnementale (création d’espaces partagés, verts, essences utilisés, maintien d’une zone humide, d’un corridor écologique…)
  • les besoins en stationnement
  • la desserte par les voies et réseaux

Cet outil est garant d’une bonne insertion des nouveaux projets dans le tissu existant.

Il est important de noter que les travaux d’aménagement restent à charge du pétitionnaire et doivent être calibrés de façon à ne pas compromettre la réalité économique du projet. Par ailleurs, les équipements demandés doivent être liés à l’aménagement de la zone.

Les OAP peuvent en outre préciser les temporalités de l’aménagement, en distinguant des priorités de construction entre les diverses zones AU de même qu’à l’intérieur de chacune d’entre-elles.

Les OAP

La réalisation et la définition des OAP sera réalisée lors de la phase 4 du PLUi.

Les OAP peuvent permettre aux collectivités de favoriser, selon leurs intentions dans ces secteurs, la mise en valeur de quartiers, le déploiement de l’offre de logements, la gestion économe de l’espace, la mixité fonctionnelle des constructions, les liens entre transports et urbanisation, l’environnement (continuités écologiques, paysages, patrimoine, …).

Le patrimoine naturel ou bâti peut être préservé par le règlement graphique pour en empêcher la destruction et en règlementer la rénovation, au besoin, sans pouvoir contraindre à cette dernière mesure.

On y ajoutera au besoin, maisons et édifices remarquables du domaine privé ou public, chemin creux, arbres remarquables, alignements d’arbres, haies paysagères…

Le patrimoine

Pour chaque commune, une carte a été annotée lors des réunions terrains à la phase PADD faisant apparaître le patrimoine à préserver et protéger.

La trame verte et bleue est un outil d’aménagement du territoire.

Elle vise à maintenir une biodiversité suffisante, limiter la fragmentation des espaces, notamment en préservant les continuités écologiques. Ainsi, les cycles de vie des populations d’espèces animales et végétales se font dans des conditions favorables.

L’inscription d’une trame verte et bleue dans le PLUi est de la responsabilité des élus. La trame verte et bleue ne signifie pas obligatoirement “inconstructibilité”, mais implique une prise en compte des notions d’évitement ou de compensation. Par exemple, les haies sont des éléments constitutifs essentiels de la trame verte.

Par ailleurs, les zones humides clairement affinées par le diagnostic sont des secteurs à préserver au maximum, car essentiels à la trame bleue.

La trame verte et bleue

Une trame verte et bleue est ressortie du diagnostic du PLUi et a été retranscrit dans une carte synthétique à l’échelle de Haute-Corrèze Communauté. Cette trame verte et bleue est composée des zones naturelles et humides du territoire, composantes du cadre de vie à préserver et sauvegarder.

Sur la carte, les zones vertes caractérisent la trame verte (zone naturelle) et les zones bleues caractérisent la trame bleue (zone humide et cours d’eaux).

Dans les espaces boisés classés (EBC), les coupes et arrachages sont soumis à autorisation du service instructeur, le défrichement pour changement de destination interdit.

Le PLUi pose ici un principe de maintien des espaces boisés sans condition de surface comme actuellement.

Le diagnostic a repéré plus de 900 arbres remarquables sur lequel un positionnement a été nécessaire.

Concernant la détermination des espaces boisés classés, trois conditions peuvent amener à cette utilisation :

  • une raison écologique tel une forêt ou un arbre qui abrite une espèce protégée
  • une raison paysagère tel un écrin vert qui entoure un hameau ou un village
  • une raison sécuritaire pour des arbres qui maintiennent une route ou une pente

Les espaces boisés classés

Le PLUi peut classer en EBC les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations.

Ce classement entraîne l’interdiction de changer le mode d’occupation du sol de cet espace et soumet toute coupe ou abattage à autorisation.

Le droit de préemption urbain permet à la collectivité de se porter acquéreur lorsqu’une déclaration d’intention d’aliéner est soumise à un notaire. Ce droit peut être uniquement appliqué, mais cela reste un choix, dans les zones U ou AU du PLUI, toutes ou en partie.

La détermination du prix est fixée par les Domaines.

L’emplacement réservé est une protection plus forte encore parce qu’elle :

  • est ciblée
  • fait perdre la jouissance du terrain à son propriétaire (la parcelle ne pouvant être utilisée que pour la destination qui a fait l’objet de l’emplacement réservé)

En contrepartie, le propriétaire peut mettre en demeure la collectivité d’acheter le terrain, dès approbation du PLUi, au prix fixé par les Domaines.

Un emplacement réservé ne peut être fait qu’à destination d’une collectivité pour un équipement public (salle des fêtes, station d’épuration, élargissement de voirie…), pour réaliser des logements sociaux ou pour préserver ou recréer un corridor écologique.